건축법 (일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한), (대지안의 공지)

■건축법 제61조 (일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한)  2022.4.20.

① 전용주거지역과 일반주거지역 안에서 건축하는 건축물의 높이는 일조 등의 확보를 위하여 정북방향(正北方向)의 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라 대통령령으로 정하는 높이 이하로 하여야 한다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공동주택(일반상업지역과 중심상업지역에 건축하는 것은 제외한다)은 채광(採光) 등의 확보를 위하여 대통령령으로 정하는 높이 이하로 하여야 한다.

1. 인접 대지경계선 등의 방향으로 채광을 위한 창문 등을 두는 경우

2. 하나의 대지에 두 동(棟) 이상을 건축하는 경우

■건축법 시행령 제86조 (일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한)  2023.9.12.

① 전용주거지역이나 일반주거지역에서 건축물을 건축하는 경우에는 법 제61조제1항에 따라 건축물의 각 부분을 정북(正北) 방향으로의 인접 대지경계선으로부터 다음 각 호의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상을 띄어 건축하여야 한다.

1. 높이 10미터 이하인 부분: 인접 대지경계선으로부터 1.5미터 이상

2. 높이 10미터를 초과하는 부분: 인접 대지경계선으로부터 해당 건축물 각 부분 높이의 2분의 1 이상

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다.

1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 구역 안의 대지 상호간에 건축하는 건축물로서 해당 대지가 너비 20미터 이상의 도로(자동차ㆍ보행자ㆍ자전거 전용도로를 포함하며, 도로에 공공공지, 녹지, 광장, 그 밖에 건축미관에 지장이 없는 도시ㆍ군계획시설이 접한 경우 해당 시설을 포함한다)에 접한 경우

가. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제51조에 따른 지구단위계획구역, 같은 법 제37조제1항제1호에 따른 경관지구

나. 「경관법」 제9조제1항제4호에 따른 중점경관관리구역

다. 법 제77조의2제1항에 따른 특별가로구역

라. 도시미관 향상을 위하여 허가권자가 지정ㆍ공고하는 구역

2. 건축협정구역 안에서 대지 상호간에 건축하는 건축물(법 제77조의4제1항에 따른 건축협정에 일정 거리 이상을 띄어 건축하는 내용이 포함된 경우만 해당한다)의 경우

3. 건축물의 정북 방향의 인접 대지가 전용주거지역이나 일반주거지역이 아닌 용도지역에 해당하는 경우

③ 법 제61조제2항에 따라 공동주택은 다음 각 호의 기준을 충족해야 한다. 다만, 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면에서 직각 방향으로 인접 대지경계선까지의 수평거리가 1미터 이상으로서 건축조례로 정하는 거리 이상인 다세대주택은 제1호를 적용하지 않는다.

1. 건축물(기숙사는 제외한다)의 각 부분의 높이는 그 부분으로부터 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면에서 직각 방향으로 인접 대지경계선까지의 수평거리의 2배(근린상업지역 또는 준주거지역의 건축물은 4배) 이하로 할 것

2. 같은 대지에서 두 동(棟) 이상의 건축물이 서로 마주보고 있는 경우(한 동의 건축물 각 부분이 서로 마주보고 있는 경우를 포함한다)에 건축물 각 부분 사이의 거리는 다음 각 목의 거리 이상을 띄어 건축할 것. 다만, 그 대지의 모든 세대가 동지(冬至)를 기준으로 9시에서 15시 사이에 2시간 이상을 계속하여 일조(日照)를 확보할 수 있는 거리 이상으로 할 수 있다.

가. 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면으로부터 직각방향으로 건축물 각 부분 높이의 0.5배(도시형 생활주택의 경우에는 0.25배) 이상의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상

나. 가목에도 불구하고 서로 마주보는 건축물 중 높은 건축물(높은 건축물을 중심으로 마주보는 두 동의 축이 시계방향으로 정동에서 정서 방향인 경우만 해당한다)의 주된 개구부(거실과 주된 침실이 있는 부분의 개구부를 말한다)의 방향이 낮은 건축물을 향하는 경우에는 10미터 이상으로서 낮은 건축물 각 부분의 높이의 0.5배(도시형 생활주택의 경우에는 0.25배) 이상의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상

다. 가목에도 불구하고 건축물과 부대시설 또는 복리시설이 서로 마주보고 있는 경우에는 부대시설 또는 복리시설 각 부분 높이의 1배 이상

라. 채광창(창넓이가 0.5제곱미터 이상인 창을 말한다)이 없는 벽면과 측벽이 마주보는 경우에는 8미터 이상

마. 측벽과 측벽이 마주보는 경우[마주보는 측벽 중 하나의 측벽에 채광을 위한 창문 등이 설치되어 있지 아니한 바닥면적 3제곱미터 이하의 발코니(출입을 위한 개구부를 포함한다)를 설치하는 경우를 포함한다]에는 4미터 이상

3. 제3조제1항제4호에 따른 주택단지에 두 동 이상의 건축물이 법 제2조제1항제11호에 따른 도로를 사이에 두고 서로 마주보고 있는 경우에는 제2호가목부터 다목까지의 규정을 적용하지 아니하되, 해당 도로의 중심선을 인접 대지경계선으로 보아 제1호를 적용한다.

④ 법 제61조제3항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 높이”란 제1항에 따른 높이의 범위에서 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 정하여 고시하는 높이를 말한다.

⑤ 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제4항에 따라 건축물의 높이를 고시하려면 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 미리 해당 지역주민의 의견을 들어야 한다. 다만, 법 제61조제3항제1호부터 제6호까지의 어느 하나에 해당하는 지역인 경우로서 건축위원회의 심의를 거친 경우에는 그러하지 아니하다.

⑥ 제1항부터 제5항까지를 적용할 때 건축물을 건축하려는 대지와 다른 대지 사이에 다음 각 호의 시설 또는 부지가 있는 경우에는 그 반대편의 대지경계선(공동주택은 인접 대지경계선과 그 반대편 대지경계선의 중심선)을 인접 대지경계선으로 한다.

1. 공원(「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제2조제3호에 따른 도시공원 중 지방건축위원회의 심의를 거쳐 허가권자가 공원의 일조 등을 확보할 필요가 있다고 인정하는 공원은 제외한다), 도로, 철도, 하천, 광장, 공공공지, 녹지, 유수지, 자동차 전용도로, 유원지

2. 다음 각 목에 해당하는 대지(건축물이 없는 경우로 한정한다)

가. 너비(대지경계선에서 가장 가까운 거리를 말한다)가 2미터 이하인 대지

나. 면적이 제80조 각 호에 따른 분할제한 기준 이하인 대지

3. 제1호 및 제2호 외에 건축이 허용되지 아니하는 공지

⑦ 제1항부터 제5항까지의 규정을 적용할 때 건축물(공동주택으로 한정한다)을 건축하려는 하나의 대지 사이에 제6항 각 호의 시설 또는 부지가 있는 경우에는 지방건축위원회의 심의를 거쳐 제6항 각 호의 시설 또는 부지를 기준으로 마주하고 있는 해당 대지의 경계선의 중심선을 인접 대지경계선으로 할 수 있다.

■건축법 시행령 제80조의2 (대지 안의 공지)  2022.8.4

법 제58조에 따라 건축선(법 제46조제1항에 따른 건축선을 말한다. 이하 같다) 및 인접 대지경계선(대지와 대지 사이에 공원, 철도, 하천, 광장, 공공공지, 녹지, 그 밖에 건축이 허용되지 아니하는 공지가 있는 경우에는 그 반대편의 경계선을 말한다)으로부터 건축물의 각 부분까지 띄어야 하는 거리의 기준은 별표 2와 같다.

■건축법 제58조의2 (대지 안의 공지)  2022.4.20.

건축물을 건축하는 경우에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 용도지역ㆍ용도지구, 건축물의 용도 및 규모 등에 따라 건축선 및 인접 대지경계선으로부터 6미터 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 거리 이상을 띄워야 한다.

■건축법 시행령 [별표2] 대지의 공지 기준(제80조의2 관련)  2022.8.4.

 

마. 공동주택

·아파트: 2미터 이상 6미터 이하 ·연립주택: 2미터 이상 5미터 이하 ·다세대주택: 1미터 이상 4미터 이하

■건축법 시행령 제119조(면적 등의 산정방법)  2022.8.4.

제119조(면적 등의 산정방법) ① 법 제84조에 따라 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다. 

 

5. 건축물의 높이: 지표면으로부터 그 건축물의 상단까지의 높이[건축물의 1층 전체에 필로티(건축물을 사용하기 위한 경비실, 계단실, 승강기실, 그 밖에 이와 비슷한 것을 포함한다)가 설치되어 있는 경우에는 법 제60조 및 법 제61조제2항을 적용할 때 필로티의 층고를 제외한 높이]로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목에서 정하는 바에 따른다.

가. 법 제60조에 따른 건축물의 높이는 전면도로의 중심선으로부터의 높이로 산정한다. 다만, 전면도로가 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그에 따라 산정한다.

1) 건축물의 대지에 접하는 전면도로의 노면에 고저차가 있는 경우에는 그 건축물이 접하는 범위의 전면도로부분의 수평거리에 따라 가중평균한 높이의 수평면을 전면도로면으로 본다.

2) 건축물의 대지의 지표면이 전면도로보다 높은 경우에는 그 고저차의 2분의 1의 높이만큼 올라온 위치에 그 전면도로의 면이 있는 것으로 본다.

나. 법 제61조에 따른 건축물 높이를 산정할 때 건축물 대지의 지표면과 인접 대지의 지표면 간에 고저차가 있는 경우에는 그 지표면의 평균 수평면을 지표면으로 본다. 다만, 법 제61조제2항에 따른 높이를 산정할 때 해당 대지가 인접 대지의 높이보다 낮은 경우에는 해당 대지의 지표면을 지표면으로 보고, 공동주택을 다른 용도와 복합하여 건축하는 경우에는 공동주택의 가장 낮은 부분을 그 건축물의 지표면으로 본다.

다. 건축물의 옥상에 설치되는 승강기탑ㆍ계단탑ㆍ망루ㆍ장식탑ㆍ옥탑 등으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1(「주택법」 제15조제1항에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 중 세대별 전용면적이 85제곱미터 이하인 경우에는 6분의 1) 이하인 경우로서 그 부분의 높이가 12미터를 넘는 경우에는 그 넘는 부분만 해당 건축물의 높이에 산입한다.

라. 지붕마루장식ㆍ굴뚝ㆍ방화벽의 옥상돌출부나 그 밖에 이와 비슷한 옥상돌출물과 난간벽(그 벽면적의 2분의 1 이상이 공간으로 되어 있는 것만 해당한다)은 그 건축물의 높이에 산입하지 아니한다.

●법령해석 사례(전체 필로티 설치되는 공동주택 정북방향 높이 기준에 있어서도 제외하는가)2012.5.2 법제처-12-0278

1. 질의요지

 

「건축법」 제61조제2항에 따르면, 공동주택의 높이는 제1항에 따른 높이 기준에 맞아야 할 뿐만 아니라 대통령령으로 정하는 높이 이하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제119조제1항제5호는 건축물의 높이 산정방법을 규정하면서 건축물의 1층 전체에 필로티가 설치되어 있는 경우에는 같은 법 제60조 및 같은 법 제61조제2항에 따른 높이를 산정할 때 필로티의 층고는 제외하도록 규정하고 있는바,

 

1층 전체에 필로티가 설치되는 공동주택을 건축할 때 「건축법」 제61조제2항의 “대통령령이 정하는 높이”를 산정할 때뿐만 아니라 같은 조 제1항에 따른 높이 기준에 있어서도 필로티의 층고를 제외하여야 하는지?

 

2. 회답

 

1층 전체에 필로티가 설치되는 공동주택을 건축할 때 「건축법」 제61조제1항에 따른 높이 기준에 있어서는 필로티의 층고를 제외할 수 없다고 할 것입니다.

 

3. 이유

 

「건축법」 제61조제1항에서는 전용주거지역과 일반주거지역 안에서 건축하는 건축물의 높이는 일조(日照) 등의 확보를 위하여 정북방향(正北方向)의 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라 대통령령으로 정하는 높이 이하로 하여야 한다고 규정하여 일조 등의 확보를 위한 정북방향의 건축물 높이 기준(이하 “정북방향의 높이 기준”이라 함)을 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서는 공동주택(일반상업지역과 중심상업지역에 건축하는 것은 제외하며, 이하 같음)의 높이는 제1항에 따른 기준에 맞아야 할 뿐만 아니라 대통령령으로 정하는 높이 이하로 하여야 한다고 규정하고 있으며, 「건축법」 제84조에서는 건축물의 대지면적, 연면적, 바닥면적, 높이, 처마, 천장, 바닥 및 층수의 산정방법은 대통령령으로 정하도록 규정하고 있습니다.

 

그런데, 「건축법 시행령」 제119조제1항제5호 각 목 외의 부분 본문에서는 건축물의 높이를 산정하는 방법을 “지표면으로부터 그 건축물의 상단까지의 높이[건축물의 1층 전체에 필로티(건축물을 사용하기 위한 경비실, 계단실, 승강기실, 그 밖에 이와 비슷한 것을 포함함)가 설치되어 있는 경우에는 법 제60조 및 법 제61조제2항을 적용할 때 필로티의 층고를 제외한 높이]”로 규정하고 있고, 「건축법」 제61조제2항에서는 “제1항에 따른 기준에 맞아야 할 뿐만 아니라”라고 규정하고 있으므로, 1층 전체에 필로티가 설치되는 공동주택을 건축할 때 「건축법」 제61조제2항의 “대통령령으로 정하는 높이”를 산정할 때뿐만 아니라 같은 조 제1항에 따른 높이 기준에 있어서도 필로티의 층고를 제외하여야 하는지 여부가 문제될 수 있습니다.

 

살피건대, 「건축법 시행령」 제119조제1항제5호 각 목 외의 부분 본문에서는 필로티의 층고를 건축물의 높이에서 제외하는 경우를 법 제60조(건축물의 높이 제한) 및 법 제61조제2항을 적용할 때로 한정하고 있는데, 「건축법」 제61조제2항에서는 공동주택의 높이는 같은 조 제1항에 따른 기준에 맞아야 할 뿐만 아니라 대통령령으로 정하는 높이 이하여야 한다고 규정하고 있고, 동 규정의 위임을 받은 같은 법 시행령 제86조제2항에서도 공동주택을 건축하는 경우에만 적용되는 높이 기준을 규정하고 있음을 알 수 있습니다.

 

즉, 이는 공동주택이든 아니든 건축물을 건축하는 경우라면 정북방향의 높이 기준에 관해서는 「건축법」 제61조제1항을 따라야 하나, 공동주택을 건축하는 경우라면 같은 조 제1항 외에도 제2항의 높이 기준 또한 따라야 한다는 의미로, 그렇다면 같은 조 제2항은 공동주택을 건축하는 경우에만 적용되는 높이 기준에 관한 내용으로서, 그 주된 입법목적은 공동주택을 건축하는 경우에만 적용되는 높이 기준을 새로이 정함에 있는 것이지 같은 조 제1항의 정북방향의 높이 기준을 따로 정하려는 것은 아니라 할 것이므로, 같은 법 시행령 제119조제1항제5호 각 목 외의 부분 본문에서 “법 제61조제2항을 적용할 때”라 함은 “법 제61조제2항에 따라 대통령령으로 정하는 높이 기준을 적용할 때”로 해석하는 것이 법체계적으로 타당할 것입니다.

 

그렇다면, 「건축법 시행령」 제119조제1항제5호 각 목 외의 부분 본문에서의 “건축물의 1층 전체에 필로티가 설치되어 있는 경우에는 법 제61조제2항을 적용할 때 필로티의 층고를 제외한 높이”는 「건축법」 제61조제1항의 정북방향의 높이 기준에는 적용되지 않는다고 할 것입니다.

 

따라서, 1층 전체에 필로티가 설치되는 공동주택을 건축할 때 「건축법」 제61조제1항에 따른 높이 기준에 있어서는 필로티의 층고를 제외할 수 없다고 할 것입니다.

●국토부 보도자료 2022.7.29(제2회 국토교통 규제개혁위원회에서 규제개선안 마련)

 

 ② 3층 건물에 해당하는 높이 기준을 9m에서 10m로 완화한다.

 

  ㅇ 최근 단열 등 에너지 절약 기준 등의 강화로 건축물의 바닥 두께, 층고 등이 증가함에 따라 9m 안에 3개 층을 구성하기가 어렵다는 애로사항을 검토한 결과 ｢건축법 시행령｣을 개정하여 건축물 높이 제한 기준을 10m로 상향하기로 했다.

 

  ㅇ 높이 규제가 완화되면, 그간 현장에서 9m 기준을 억지로 맞추느라 하자가 있는 단열재를 사용하는 등의 문제도 개선될 것으로 기대된다.

 

개정됨

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 ◆요약 (공동주택 기준)

 

▷일조

• 정북방향으로의 인접 대지경계선으로부터 10m 높이까지는 1.5m, 10m 초과시 건축물 각 부분 높이의 1/2 이상
• (예외) 너비 20m 이상의 도로(공공공지, 녹지, 광장, 그밖에 건축미관에 지장이 없는 시설)에 접한 경우 적용하지 아니한다

 

▷인동거리

• 인접 대지경계선 : 건축물 높이의 1/2 이상
• 건축물 : 마주보는 건축물 각 부분 높이의 0.5배(도시형 생활주택 0.25배) 이상의 범위에서 건축조례로 정하는 거리
• 낮은 건축물 : 10m 이상 낮은 건축물의 0.5배(도시형 생활주택 0.25배)이상의 범위에서 건축조례로 정하는 거리
• 부대복리시설 : 부대복리시설의 1배 이상
• 채광창없는벽(0.5㎡이하) - 측벽 : 8m 이상
• 측벽 - 측벽 : 4m 이상  
• (예외)전층 피로티 공동주택일 경우 필로티 층고 높이 제외. 단 정북방향은 해당하지 않는다.

 

▷대지안의 공지

• 건축선 및 인접 대지 경계선으로부터 6m 이내의 범위에서 지방자치단체의 조례로 정하는 거리 이상
• 공동주택 아파트 : 2m 이상 6m 이하

 

▷인접대지 경계선

• 공원,도로, 철도, 하천, 광장, 공공공지, 녹지, 유수지, 자동차 전용도로, 유원지 등이 접할경우 그 반대편의 대지경계선(공동주택은 인접 대지경계선과 그 반대편 대지경계선의 중심선)을 인접 대지경계선으로 한다.